안녕하세요,
이번에는 갈아타기에 대한 글로 인사드립니다.
저는 앞서 말씀드린대로
올해 초에 갈아타기에 성공했는데요,
제가 부동산에 관심이 많다보니
최근에 1주택자 분들 중 저처럼 상급지 갈아타기에
성공하신 분들이 많더라구요.
작년에는 집을 내놓아도 안 팔렸을꺼고
계속 고민하던 분들이 결국 자기 집을 팔고
갈아타기를 하신 듯 합니다.
주변에 물어보시는 분들도 많고,
그래서 겸사겸사 포스팅 주제로 정했습니다.
사실 무주택에서 1주택자가 되는 것보다는,
1주택자가 갈아타는게 더 쉬워요.
내집을 팔고 사는건데 그게 왜 더 쉽지?
하시는 분들도 있으실텐데 그건 경험의 중요성입니다.
무주택자가 집을 사는건 정말
어마어마한 고민과 판단이 필요하지만,
1주택자는 이미 그 과정을 겪으신분들이거든요.
그렇다면 갈아타기는
언제가 좋을까요?
사실 하락기가 제일 좋긴하죠.
왜냐면 절대적인 비용 자체가 감소하기 때문에
나의 취득세도 줄어들게 됩니다.
취득세도 정말 어마어마해요.
작년에 내가 봐둔 집 값이 많이 떨어져서
갈아타고 싶었는데 10억이였던 내집이 7억이다? 이래서 이동을 못하신분들도 많았죠.
난 싸게 사고 싶은데 내집은 싸게 팔기 싫은거죠.
그런데 그것보단 갭으로 접근했다면
갈아타기가 더 수월했을꺼에요.
단순히 생각했을때
갭 3억으로 갈아타기를 원하신다면,
내집이 10억->7억
사고싶은 곳이 13억 -> 10억
이렇다면 지금인거죠!
사실 이렇게 얘기하시는 분들도 있을꺼에요.
원래 상급지 -> 하급지 순으로 떨어지니까
내 집은 더 떨어졌는데?! 라고요.
하지만 무조건 포기하지마세요
제가 갈아탔을때도 단순 계산은 그렇게 보였으나 실제로는 그렇지 않았습니다.
= 부동산에 올라와 있지 않은 히든 매물이
많았다는 말 입니다.
물론 지금은 다시 반등 시장이라서
그런 매물들이 거의 없긴 합니다.
그때는 실거래가 얼마니까 더 싸게해줘~
(작년 말~ 올해 상반기)
지금은 실거래가 얼마니까 그 가격 물건은 없어..
이런 상황이죠..
어찌되었든,
왜 하락기가 좋은지 단순 계산해보겠습니다.
다시 돌아가서, 갭이 3억이라면
취득세 한번 계산해보겠습니다.
똑같이 3억을 대출받아야 하지만,
최소한 양쪽의 복비와,
어마어마한 취득세가 줄어들거든요.
취득세 단순비교 해볼까요?
* 기본 계산법. 1주택자 기준 13억일 경우
* 기본 계산법. 1주택자 기준 10억일 경우
취득세만 해도 1천만원 save 됩니다.
+ 어마어마한 양쪽 복비도 save 가 되죠.
그리고 하락기에는 로얄동로얄층(RR) 을
싸게 살 수 있는 기회도 있어요.
집이 워낙 안팔리는 시기에는
다들 각자의 사정이 있으니 매도가 급하신 분들 중
로얄동 로얄층 물건이 싸게 나올 가능성이 있죠
-> 정확하게 말씀드리면 RR 이 먼저 매도가 되겠죠.
그리고 하락기가 좀 장기화 될 조짐을 보이면
정부 정책이 좀 유해집니다.~
대출이 확대된다거나, 이율이 줄어든다거나..
부가적인 혜택이 있겠죠?
그렇다면 지금은?
앞서 말씀드린대로 지금은 반등 시장입니다.
상급지는 거의 90~100% 회복되었고
나머지도 차차 따라가는 중이죠.
지역별로 봐도 서울은 거의 회복
지역에 따라 서서히 회복중이죠.
흐름만 보실 수 있게 몇 개 지역만 보여 드립니다.
지금 시장을 정리하면,
- 매매가는 거의 상승기 회복 수준
: 서울은 입지에 따라 차이는 있지만 80~100% 수준
- 전세가는 작년 역전세난을 극복하고 대부분
시세 회복한 거 같습니다.
그리고 무서운건 전세 매물이 급격하게 사라지고 있다는..
어느정도 자금이 있으신 분들은
지금 시장에서는 당장 이동하지 않고
매매-전세 갭이 줄어들었으니
일시적 1가구 2주택을 이용해서 갭투자도 고려하시는거 같습니다.
다만 금리가 또 슬금슬금 오르고 있어서..
금리는 늘 변수이죠
조만간 일시적 1가구 2주택 비과세 등에
대해서도 정리해보겠습니다.
부동산은 세금이 제일 어렵죠!
읽어주셔서 감사합니다.